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部分二線熱點城市土地市場回暖
【發布日期:2019-05-16】 【來源:據《經濟參考報》】 【閱讀:次】【作者:】
  近兩個月以來,全國土地市場表現相對疲軟,但一些地方土地市場呈現回暖趨勢。這直接體現在二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇,溢價率、地價持續攀升。



部分熱點城市房企積極拿地


  今年一季度,全國土地市場表現疲軟。按財政部統計,2019年一季度全國政府性基金預算收入14300億元,同比下降6.2%,其中,國有土地使用權出讓收入下降9.5%。
  不過在全國土地市場疲軟的同時,一些熱點二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇。中國指數研究院截至4月25日的數據顯示,全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升,3月、4月表現尤為顯著。
  成交樓面價方面,2月已經結束連續11個月的下跌趨勢,到了4月同比漲幅保持在20%以上,絕對價格達到歷史單月次高水平,僅比2017年9月稍低。溢價率2月份到4月持續走高,從10.6%、23.6%到30%以上。
  進入5月,房企的拿地熱情不降反升。5月8日當天,包括天津、蘇州、濟南在內的10余城進行土地出讓,吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內的眾多房企,多宗地塊拍出高溢價率。
  在3月份各個房企召開的業績會上,多數房企都表示2019年主要的投資重心會聚焦一二線城市。
  中原地產研究中心數據顯示,截至4月23日,已經有21家房企年內拿地過百億。
  “從連續兩周土地市場溢價率處于高位來看,房企對二線城市土地明顯開始加速購入,拿地積極性全面提高?!敝性夭紫治鍪φ糯笪罷庋銜?。



多重因素促使部分市場回暖


  中國指數研究院分析認為,資金短期充裕、補倉意愿高成房企拿地積極性變高的因素。
  中指院認為,一方面,2016年以來房地產市場持續高位運行,土地儲備快速去化,房企備儲需求較為旺盛;疊加在行業競爭愈發激烈的背景下,部分大型房企堅持穩中有增的規模擴張戰略,在提升銷售目標驅動下,需大幅增加土地儲備。綜合來說,2019年房企整體補貨意愿較為強烈。
  同時,融資環境改善下,企業資金壓力得到緩解。自2018年末,監管層逐步調整和優化企業融資政策,如:加快公司債審批節奏、支持符合條件的企業申報發行優質企業債券等,在此影響下,企業發債熱度有所回升。
  相關數據統計,2019年一季度,房企融資繼續呈現回暖跡象。Wind數據顯示,一季度,房企信用債發行總規模1745億元,較去年同期增長76.4%;公司債發行規模820億元,同比翻番;海外債發行規模216億美元,同比增長20.5%。受益于融資環境的改善,企業資金壓力有所緩解,拿地意愿亦隨之逐漸恢復。
  一些開發商拿地也為了拼規模?!岸鑰⑸湯此?,最重要的就是拿地,尤其是在熱門城市,有了地就有未來,拿了高價地可能會死,但沒有地一定會死,歸根到底還是市場的預期?!幣晃豢⑸倘縭潛硎?。而一些業內人士也認為,規模給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規模越大,評級越高,發債利率也越低。
  房企高價拿地帶來了諸多影響。業內專家表示,這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的高價地塊項目,對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯,在過度透支房地產市場預期的同時,也增添了未來市場運行的不確定性,容易誘發市場恐慌性需求,加大調控壓力。



高溢價拿地仍存在風險


  當前,樓市調控政策不斷收緊,開發商拿地賭未來、賭政策周期,尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。
  在“房住不炒”的背景之下,房企此時高溢價拿地無疑存在風險??碩鸕淖钚卵芯勘ǜ嬡銜?,本輪土地的“窗口期”時間很短,支撐其持續的三個因素當中,資金面、政策面和市場面,均存在一定的不確定性。
  “企業投資布局仍然需要保持謹慎。當然,謹慎并不意味著不拿地,聚焦、收縮戰略之下,盲目追高并不可取?!笨碩鸕謀ǜ婢?。
  同策集團首席分析師張宏偉發現,去年上半年土地的測算凈利潤率均控制在12%左右,凈利率在8%-9%區間的土地出現流拍,而現在大部分地塊經測算的凈利潤率已經大幅下降,只有5%左右。
  房企面臨利潤空間的瓶頸只是一方面。2019年,房企債務集中償付期也在到來,企業面臨的資金壓力依舊不減。
  易居企業集團CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產金融形勢發布會上判斷,土地市場的熱度不一定會持續下去,“房企第一季度拿地,年底前可以做到上市銷售,對很多房企來說是不錯的選擇,但到二季度末的時候,整體市場環境就會發生變化?!?br />   克而瑞研究團隊對全國22個重點城市土地市場的地價、庫存風險分析后提示,在一些庫存高、去化慢、地價漲幅大的城市,例如鄭州、重慶、寧波、濟南等,未來投資拿地需要更加謹慎和理性。此外,土地庫存并無較大風險,但地價漲幅較大的一些城市,如南寧、西安、濟南等,當前并不是拿地的最佳時期。部分地價回調但庫存高企的三四線城市,如湖州、嘉興等,更是需要謹慎對待。
  4月19日,住建部按照《穩妥實施房地產長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市做出了預警提示。
  “目前土地市場還是需要多觀察,謹慎下手?!幣晃幻魷搗科蟾涸鶉巳銜?,“雖然土地市場火熱,但銷售市場的表現沒有如預期一樣好。目前土地市場還是存在風險的?!?br />   “盡管土地市場確實出現了一定的回暖跡象,但不可忽視的是,整體來看,這些大幅上漲地塊只是聚焦區域之下的個別案例,市場并未出現2016年那種瘋狂勢頭?!笨碩鸕淖钚鹵ǜ嬉倉賦?。
  廈門大學管理學教授戴亦一表示,“房住不炒”的定位沒有改變。目前,改善性需求、剛性需求、新型城鎮化推進帶來的新增需求對整個房地產市場有一定支撐。但是,地方政府也在積極引導市場平穩發展,因城施策,有效遏制了投機性需求。
  可以預見的是,在“因城施策”政策之下,地方政府有義務嚴密監控樓市變化,將調控措施細化,做到更有針對性,才能促進市場平穩健康發展。
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